Capitolato del preventivo

Un preventivo preciso ha bisogno di uno studio di diritto civile e tributario importante, che implica l’accesso a informazioni che non sempre il cliente conosce in anticipo: molte volte, vengono alla luce solo ad istruttoria avanzata.

In ambito immobiliare, ad esempio, il notaio dovrà verificare, fra le altre cose, l’assenza di gravami, la regolarità di tutti i passaggi di proprietà intervenuti nei vent’anni precedenti, la corretta intestazione catastale.

Ciascuna di tali indagini comporta costi da corrispondere all’Agenzia delle Entrate e tempistiche di evasione della pratica non esattamente prevedibili: se un immobile ha subito tre passaggi di proprietà nel ventennio, è necessario verificare che nessuno dei tre precedenti proprietari abbia, ad esempio, iscritto ipoteche sul bene. I costi da corrispondere all’Ufficio del Territorio e le attività svolte dallo studio sono triplici rispetto alla vendita di un immobile che abbia avuto un solo proprietario in quel frangente temporale.

Tale attività è contemplata nella voce “istruttoria e visure” dei nostri preventivi, la quale si basa sull’ipotesi di una pratica senza eccessivi cambi di proprietà e con regolare storia catastale, la quale comprende sia le spettanze corrisposte agli Uffici, sia l’attività svolta dallo studio per la corrispondente istruttoria.

Ne deriva che, tanto più completa sarà la documentazione che ci verrà sottoposta in sede di preventivazione, tanto più potremo essere precisi nella definizione dei costi.

In ogni caso, nella migliore politica di trasparenza, qualora i costi delle visure fossero superiori a quelli preventivati, sarà onere dello studio documentarli in via analitica.

Inoltre, se non espressamente indicato nella descrizione sommaria dell’incarico, il preventivo riguarda la prestazione principale e non altre supplementari che fossero richieste prima della stipula o in funzione della stessa.

Esemplificando: se fosse necessario correggere l’intestazione catastale di un immobile tramite contact center dell’Agenzia delle Entrate (quand’anche in caso di errori di battitura nei dati del titolare indicati in visura) l’aumento preventivabile sarà di massimi euro 200 oltre IVA ad istanza; ove fossero necessarie accettazioni tacite, il costo comprensivo di imposte ammonterà a massimi euro 650 oltre IVA ciascuna; ove si dovesse intervenire su documenti da o per l’estero, il costo per apostille e legalizzazioni sarà di euro 300 oltre IVA; la ricerca della documentazione necessaria per la stipula di un atto relativa allo stato civile delle parti, atti di provenienza in formato cartaceo, quando non prodotta allo studio da parte del cliente, comporta una spesa di euro 300 oltre IVA per ogni documento.

I ricorsi di volontaria giurisdizione in caso di operazioni relative a minori o soggetti incapaci saranno preventivati a parte, in quanto il costo dipende dalla complessità della fattispecie.

Se il venditore ha in corso un mutuo relativo all’immobile, derivante da una surroga il cui procedimento non è stato ancora concluso, la pratica potrebbe avere un’imprevedibile dilatazione dei tempi in quanto la banca passiva dovrà quietanzare l’operazione prima di poter procedere con l’atto di acquisto.

Il consiglio, pertanto, in sede di accordi preliminari fra le parti, è decidere chi dovrà sostenere i costi di tali prestazioni: quando si tratta di attività rivolte a consentire la regolarità del bene venduto di regola spettano al venditore, salva la facoltà di accordarsi diversamente.
Il tutto ferma la solidarietà verso lo studio notarile, che può richiedere i compensi indifferentemente all’una o all’altra parte.

Dopo l’affidamento dell’incarico, nel caso in cui l’atto non venga stipulato per rinuncia, verificata incommerciabilità del bene (ad esempio per un importante abuso edilizio emerso), o per altra causa non imputabile al Notaio, lo studio chiederà alla parte che ha conferito l'incarico soltanto il 50% dell’onorario preventivato, oltre i costi alla voce “istruttoria e visure”, all’uopo redigendo opportuna relazione da consegnare al cliente per eventualmente rivalersi sulla controparte, qualora quest’ultima abbia determinato l’impossibilità di procedere alla stipula per cause alla stessa imputabili.

Sarà richiesto il saldo del preventivo al momento della schedulazione della data di stipula, da pagarsi entro la stessa come previsto dalla Legge Notarile; diversamente non sarà possibile procedere al rogito.

Si precisa che qualora ci si intendesse avvalere della particolare disciplina in tema di deposito del prezzo di cui all’art. 1, c. 63, lett. c), legge 27.12.2013 n. 147 (nel testo modificato dall’art. 1, c. 142 della legge 4.8.2017 n. 124), che prevede la possibilità di versare l’intero prezzo o il saldo dello stesso presso il Notaio rogante, l’acquirente dovrà provvedere al versamento delle somme da costituire in deposito nel relativo conto corrente dedicato. Queste saranno corrisposte al venditore solo dopo aver eseguito tutte le formalità per perfezionare la vendita.

Si precisa, inoltre, che i preventivi non comprendono il compenso dovuto al Notaio per l’attività connessa al deposito prezzo che venisse eventualmente richiesto, il quale servizio ammonta ad euro 500 oltre IVA.

Si ricorda che non rientra nell'oggetto delle attività preventivate dallo studio la verifica della corrispondenza tra atti e planimetrie catastali e lo stato di fatto degli immobili, nonché la verifica della regolarità urbanistica ed edilizia di quanto oggetto dell’atto e la sussistenza di usi civici salvo il caso risultino dal Certificato di destinazione urbanisitca in caso di vendite di terreni per il quale il CDU sia richeisto a pena di nullità dell'atto: tali prestazioni devono essere espressamente richieste dal cliente e saranno preventivate a parte.
In ogni caso, si consiglia di avvalersi di un architetto, ingegnere o geometra di fiducia, ferma la responsabilità del venditore in caso di abusi edilizi o irregolarità.

Nelle pratiche societarie, invece, non sono previste le seguenti attività a meno che non vi sia una espressa richiesta da parte del cliente: attribuzione del codice fiscale/Partita I.V.A.; richiesta della casella di PEC; versamento della tassa di Concessione Governativa per la vidimazione dei libri sociali; predisposizione e stampa dei libri sociali; versamento del diritto annuale per il Registro delle Imprese; comunicazione di “inizio attività”; comunicazione “socio unico”; comunicazioni ad INPS ed INAIL.

Con riferimento ai rapporti con i tecnici o mediatori di parte, a fronte di molti intermediari seri, v'è una minoranza che è solita richiedere ai clienti somme di denaro ulteriori rispetto a quelle comunicate in preventivo, per conto del notaio.
A tal fine, precisiamo che nessuno al di fuori del notaio e dei suoi collaboratori è autorizzato ad incassare corrispettivi per conto di questo studio notarile relativamente ad atti da stipulare.